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Darauf musst du beim Verkauf einer Immobilie besonders achten

Um den besten Verkaufspreis für eine Immobilie zu erzielen und die Kosten zu begrenzen, muss man den Prozess des Verkaufs gründlich vorbereiten. In diesem Artikel handelt es sich darum, worauf man vor, während und nach dem Verkauf des Eigentums achten muss. Darüber hinaus wird empfohlen, sich an einen kompetenten Makler zu wenden.

Bevor man eine Immobilie verkauft

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Bevor man eine Immobilie verkauft, muss man den Marktwert der Immobilie bewerten. Der Marktwert einer Immobilie variiert je nach Schwankungen auf dem Immobilienmarkt, dem Erhaltungszustand der Immobilie und dem Alter des Gebäudes. Außerdem entwickeln sich die Immobilienpreise in Ballungsräumen und ländlichen Gebieten oft ganz anders.

Im Idealfall sollten die Immobilien entsprechend den bisherigen Preissteigerungen auf dem Grundstücksmarkt und zu möglichst niedrigen Zinssätzen realisiert werden. Weil dann auch das Kaufinteresse potenzieller Käufer wegen der niedrigen Zinsen für Immobiliardarlehen höher ist als im Durchschnitt. Wird das Haus in Eile verkauft, besteht die Gefahr, dass der Verkaufspreis sinkt. Um eine realistische Einschätzung des aktuellen Marktpreises eines Objekts zu erhalten, sollte man vergleichbare Angebote erstellen lassen.

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Die Eigentumsverhältnisse sollten geklärt werden. Bei mehreren Besitzern (z.B. Ehepaaren oder Erbengemeinschaften) findet nach dem Verkauf eine Aufteilung des  Kaufpreises statt, die den Anteilen an der Immobilie entspricht.

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Die Immobilie kann aber auch mit Rechten Dritter behaftet sein, was sich auf den Preis oder sogar auf die Verkäuflichkeit des Objekts auswirken kann. Diese möglichen Rechte umfassen auch Sicherungsrechte wie Hypotheken und Grundschulden, die für Kreditunternehmen aus Anlass von Darlehen in das Grundbuch eingetragen wurden. Man sollte sich über die derzeitige Sachlage informieren, indem man beim Grundbuchamt Einsicht in das Grundbuch der Immobilie beantragt.

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Man sollte unbedingt in das Baulastenverzeichnis blicken. Solche Baulastverzeichnisse enthalten alle lokal-rechtlichen Verpflichtungen des Eigentümers der Immobilie gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Der Notar muss nur anlässlich der Bestätigung des Grundstücksverkaufs auf die Möglichkeit bestehender Baulasten hinweisen, ist aber nicht verpflichtet, das Baulastenverzeichnis einzusehen.

Die folgenden Baulasten müssen berücksichtigt werden:

• Baulast je Stellplatz;
• Bauverpflichtungen;
• Verpflichtungen zur Wiederherstellung
• uvm….

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Das Bestehen eines Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten, das im Grundbuch eingetragen ist, kann zu einem geringeren Interesse der Käufer und damit zu einem geringeren Verkaufserlös führen. Mit dem Vorkaufsrecht ist ein Dritter berechtigt, das Grundstück zu den Bedingungen zu kaufen, die der Verkäufer des Grundstücks vorher mit dem Kaufwilligen abgeschlossen hat. Darüber hinaus kann die betreffende Gemeinde das Vorkaufsrecht verlangen. Das Belegungsrecht (oft auf Lebenszeit), das in der Regel auch zu einem niedrigeren möglichen Verkaufspreis führt, bedeutet das Recht, „das Gebäude oder einen Teil des Gebäudes als Wohnung zu nutzen, außer für den Eigentümer“. Man muss dies beim Verkauf der Immobilie berücksichtigen.

Beim Verkauf des Hauses

Wer plant sein Haus zu verkaufen, wird sich auch fragen, ob er dieses oft mühsame und zeitraubende Projekt selbst durchführen oder einen professionellen Makler damit beschäftigen möchte. Für die Beauftragung eines Maklers sprechen trotz der möglichen Kosten für den Verkäufer, die umfangreichen Dienstleistungen des Maklers. Der Makler analysiert den Zustand des Gebäudes, bewertet die Umgebung und legt den Verkaufspreis fest. Der Makler wirbt selbstständig für das Immobilienangebot, gestaltet professionelle Anzeigen mit Fotos der Objekte, platziert das Angebot in Zeitungsanzeigen und auf einschlägigen Websites, prüft die Bonität potenzieller Kunden, vereinbart Besichtigungstermine und führt die nicht immer einfachen Preisverhandlungen. Ein Makler vor Ort, dessen Fachgebiet in der Umgebung der zu verkaufenden Immobilie ist und der daher mit dem dortigen Wohnungsmarkt besser vertraut ist, ist vorzuziehen. Zusätzlich muss der Makler Erfahrung mit einer speziellen Grundstücksteilung haben und über mehrjährige Berufserfahrung verfügen.

Leistungsumfang und -qualität sowie der Preis können von Makler zu Makler sehr verschieden sein. Ein Vergleich mehrerer Vorschläge lohnt sich also. Die Gebühr beträgt normalerweise zwischen 2 und 6 Prozent zzgl. Mehrwertsteuer des Verkaufswerts. Vor Abschluss eines Maklervertrags sollten sich Käufer und Verkäufer genau über die Höhe der Maklergebühren informieren und klären, wer nach Vertragsabschluss die Maklerkosten zu tragen hat. Der Makler hat erst dann Anspruch auf eine Provision, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde.

Wenn man den Vertrag mit dem Makler zum Zeitpunkt des Hausverkaufs kündigen möchte, muss dies schriftlich gemäß dem entsprechenden Maklervertrag geschehen. Im Falle einer Einstellung (z.B. aufgrund eines zu erwartenden Verkaufserfolges) kann der Makler dem Kunden eine Liste der potenziellen Kunden übergeben, die er bereits für das zu verkaufende Objekt angesprochen hat. Wenn einer dieser potenziellen Kunden einen Immobilienkaufvertrag mit einem dieser potenziellen Kunden abgeschlossen hat, ist der Immobilienmakler auch nach Beendigung des Maklervertrags klageberechtigt.

Wie man sich auf die Besichtigungstermine vorbereitet

Bei Gesprächen mit Kaufinteressenten ist es wichtig, die Immobilie in einem gepflegten und optisch attraktiven Zustand zu zeigen. Als Verkäufer sollte man auf kritische Fragen eines potenziellen Kunden gut vorbereitet sein – zum Beispiel nach den Heizkosten und der Energieeffizienz des Hauses. Zusätzlich muss man dem Käufer einen Energieausweis vorlegen, der von einem unabhängigen Energieberater erstellt wurde.

Nachdem die Immobilie verkauft worden ist

Als Verkäufer sollte man auch darauf achten, dass Interessenten jederzeit vom Kauf der Immobilie zurücktreten können, bevor man einen notariellen Kaufvertrag unterzeichnet.
01 Mit bestehenden Darlehen arbeiten

Häufig ist die Immobilie noch mit einer Grundschuld oder einer Hypothek zugunsten des Kreditgebers belastet. Prinzipiell müssen die auf der Immobilie lastende Hypothek oder Grundschuld aus dem Kaufpreis getilgt werden, bevor das Eigentum an der Immobilie übergeben werden kann. Wenn man den Kredit mit dem Erlös aus dem Verkauf des Hauses frühzeitig tilgen will, braucht man dafür die Einwilligung des kreditgebenden Instituts. Möglicherweise muss man eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Man muss dem Kreditinstitut das Vorhaben rechtzeitig mitteilen. Außerdem benötigt man die Zustimmung des Kreditinstituts, wenn der neue Eigentümer einen Kredit aufnimmt und sich dadurch die Einnahmen aus dem Verkauf verringern.
02 Einbeziehung eines Notars

Das Gesetz schreibt vor, dass die Eigentumsübertragung notariell beglaubigt werden muss. Daher wird der Verkauf einer Immobilie erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags rechtskräftig. Weil der Kaufende den größten Teil der Notarkosten trägt (mit Ausnahme der allfälligen Rückzahlung des bestehenden Darlehens), kann er in der Regel selbst einen Notar aussuchen, dem er vertraut.
03 Rechtzeitig den Umzug planen

Nach einem erfolgreichen Verkauf steht dem Verkäufer ein Umzug bevor, der sorgfältig und rechtzeitig geplant werden sollte. Man muss sich für den Umzugstermin einen Möbelwagen bestellen und sich von Freunden und Bekannten Hilfe für den Umzug holen. Ein Umzug kostet meistens mehr Zeit und Energie als gedacht.
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Wenn man seine Immobilie nicht selbst genutzt hat und nicht innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, die Immobilie veräußert, muss man auf den Gewinn versteuern. Eine Spekulationssteuer kann die Verkaufserlöse verringern. Nur die erzielten Gewinne sind steuerpflichtig. Man kann jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung, die der Kreditgeber verlangen kann, mit einer Gewinnminderung verrechnen. Veräußerungsgewinne bleiben von der Steuer befreit, wenn sich die private Nutzung auf das Jahr der Veräußerung und die beiden vorangegangenen Jahre bezieht (Eigennutz von 3 Kalenderjahren). Dagegen sind Erträge beim Verkauf von Gewerbeimmobilien immer steuerpflichtig.