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Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienverkauf

Die Verbreitung des Coronavirus hat erhebliche Folgen für die Bauwirtschaft und die Immobilienbranche sowie für die allgemeine Wirtschaftslage in der ganzen Welt: Die gegenwärtigen Daten weisen auf einen starken wirtschaftlichen Abschwung hin. Zu den Gründen dafür gehören Produktionsausfälle in vielen Industriezweigen, geringere Umsätze aufgrund von Kontaktverboten und Verboten bei der Ausreise sowie eine geringere Nachfrage wegen der zunehmenden Arbeitslosigkeit. Die Pandemie schlägt sich auch im Immobilienklima-Index nieder, der ebenfalls einen Abwärtstrend aufweist.

Einfluss auf die Bewertung von Immobilien

Die erste Phase der Immobilienbewertung umfasst eine eingehende Analyse und Prüfung der Immobilie nach ihren wirtschaftlichen, bautechnischen und juristischen Bedingungen. Darüber hinaus ist die fundierte Kenntnis des spezifischen Immobilienmarktsegments mit seinen aktuellen Marktdaten und stichtagsbezogenen Indikatoren eine wesentliche Voraussetzung für eine sachgerechte Verkehrswertermittlung durch den Gutachter. Die Resultate der Objektanalyse, die Marktkenntnisse und die Einschätzung der Erfahrung des Sachverständigen gehen letztendlich in eine solide Verkehrswertermittlung ein. Die Pandemie COVID-19 schafft nun auch neue Anforderungen an die Bewertung von Immobilien.

Mangelnde Glaubwürdigkeit auf dem Markt

Die Dynamik auf den Immobilienmärkten – nicht nur in Deutschland, sondern auch weltweit – hat in den letzten 10 Jahren seit der Finanzkrise erheblich an Fahrt aufgenommen. Die Kursentwicklung der letzten Jahre war durch einen kontinuierlichen Rückgang der Renditen für Immobilien in vielen Anlageklassen gekennzeichnet. Berichte über erreichte Maximalpreise bestimmten den Markt. Ganz überraschend verlangsamte die Coronakrise im März 2020 dieses Immobilienmarktereignis und stoppte es sogar auf kurze Sicht vollständig. Dies stellt ein ernsthaftes Problem für die Bewertung von Immobilien dar, da das korrekte Bewertungsergebnis in hohem Maße von der aktuellen Marktverlässlichkeit der abgeschlossenen Transaktionen oder Mietverträge abhängt.

Mittlerweile haben sich die verschiedenen Anlageklassen sehr unterschiedlich entwickelt – so sehr, dass der Wohnimmobiliensektor oder auch der deutsche Zinshausmarkt bereits wieder eine deutlich erhöhte Marktaktivität aufweisen, da Anlagen in diesen Segmenten als besonders zuverlässig, wertbeständig und nachhaltig bewertet werden.

Einfluss auf die Bewertung von Immobilien

Eine vollständige Einschätzung der zukünftigen Folgen dieser Krise ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich. Sowohl in Deutschland als auch international ändern sich die Bedingungen für Einschränkungen im Alltag, Reisehinweise und wirtschaftliche Vorschriften ständig und haben erhebliche Auswirkungen. Während einige allgemeine Trends – differenziert nach Assetklassen – von vielen Marktteilnehmern recht ähnlich bewertet werden, liegt der Schwerpunkt der Immobilienbewertung auf der einzelnen Immobilie und dem spezifischen Objektstandort in Verbindung mit dem lokalen Wirtschaftsumfeld.

Bei der Ermittlung des Wertes müssen sowohl die unmittelbaren als auch die mittel- und längerfristigen Folgen berücksichtigt werden. Auf kurze Sicht können sich die erwarteten Einnahmen ändern. Außerdem könnte es aufgrund schwieriger Marktbedingungen zu langfristigen Ausfallzeiten führen. Solche kurzzeitigen, vorübergehenden Auswirkungen können in der Definition des Wertes deutlich dargestellt werden. Die mittel- und langfristigen Folgen, insbesondere für die Entwicklung der Mieten und Renditen, sind offen und können nur in Rahmen von Szenarien oder Empfindlichkeitsanalysen dargestellt werden.

Wohnhäuser und Wohnungen

Die Anlageklassen sind unterschiedlich stark von der Krise getroffen. Generell besteht derzeit eine wachsende Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Jeder bleibt stehen. Dies trifft auf den kleinen Hauskäufer ebenso zu wie auf den großen Anleger. Diejenigen, die sich Sorgen um ihr Einkommen, ihren Arbeitsplatz oder ihr Unternehmen machen, treffen keine große Anlageentscheidung. Aber viele Geschäfte werden einfach nur verschoben und nicht annulliert. Hinzu kommt: In Krisenzeiten wird auch die Nachfrage nach einer Sicherheitswährung immer wichtiger – und dieser „sichere Hafen“ ist für viele Anleger und Privatpersonen, die ihre liquiden Mittel sicher investieren wollen, die Immobilie. Die Mieter einer Wohnung werden weiterhin anwesend sein und um eine Wohnung bitten. Wohneigentum ist also eine äußerst sichere Form der Investition. Diese wird also als Investition gefragter sein als je zuvor.

Auf dem Wohnungsmarkt haben sich die Fundamentaldaten nach ersten Schätzungen seit der Corona-Krise nicht wesentlich verändert. Der Bedarf wird nach wie vor hoch sein, Wohnungen werden nach wie vor in bestimmten Lagen Mangelware sein. 

Wenn wieder Vertrauen und Liquidität vorhanden sind, deutet nichts auf eine gedämpfte Weiterführung des Booms bei Immobilien hin. Allerdings: So wie man im Immobilienbereich verschiedene Kategorien berücksichtigen muss, so muss man auch bei den potenziellen Käufern zwischen verschiedenen Kategorien unterscheiden. 

Quintessenz

Für die richtige Interpretation zukünftiger Marktentwicklungen, vor allem aber für das konkrete Objekt, ist ein Höchstmaß an Marktkompetenz in der Grundstücksbewertung wichtiger denn je. Einer objektiven und neutralen Beurteilung der Bewertung kommt gerade jetzt eine besondere Bedeutung zu: Risiken sollten nicht übersehen, aber auch nicht falsch eingeschätzt werden, z.B. durch eine einmalige Abwertung.

Bei der Bewertung Ihrer Immobilie stehen wir als Immobilien- und Sachverständigenbüro mit über 20 Jahre Erfahrung an Ihrer Seite.

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