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Immobilie verkaufen – so läuft der Immobilienverkauf ab

Der Wert von Immobilien in Deutschland steigt, die Hypothekenzinsen sind auf historische Tiefststände gefallen. Diese Situation führt zu einer stetigen Nachfrage auf dem Markt. Wenn Sie den Preis ein wenig unter den Marktpreis senken, werden sich definitiv Käufer finden. Auch ein überdurchschnittlicher Verdienst ist möglich, wenn man sich Zeit nimmt und die Dinge durchdenkt. Unsere Immobilienmakler können Ihnen dabei helfen.

Die Planung für einen erfolgreichen Immobilienverkauf in Deutschland muss im Voraus erfolgen. Ein realistischer Zeitraum zwischen den Vermarktungsbeginn und der Übergabe eines Objekts in die neuen Hände ist ca. sechs Monate.

Die wichtigsten Parameter der Immobilie sind Zustand und Lage. Wenn eine Immobilie zum Verkauf steht, nicht renovierungsbedürftig ist und in einer guten Gegend liegt, ist es recht einfach einen Käufer zu finden.

Andernfalls muss viel Zeit und Mühe in den Verkauf zum richtigen Preis investiert werden.

Kostenrechnung

In der ersten Phase des Verkaufs muss der Wert der Immobilie ermittelt werden. Sie sollten sich nicht ausschließlich auf Ihre eigene Meinung verlassen.

Für den Normalbürger ist es schwierig, die Trends auf dem Immobilienmarkt zu verfolgen. Sie müssen auf die Meinung von Fachleuten vertrauen.

Techniken zur Bestimmung des Preises:

• Vergleich mit anderen Angeboten auf dem Markt – geeignet für Häuser und Wohnungen (Vergleichswertverfahren).
• Berechnung auf der Grundlage der prognostizierten Rendite – beim Verkauf einer Renditeimmobilie, z. B. eines Mehrfamilienhauses oder eines Hotels (Ertragswertverfahren).
• Ermittlung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie – wie ein Schloss, eine Villa, ein Bauernhof, der nicht mit anderen Immobilien vergleichbar ist (Sachwertverfahren).

Faktoren, die einen wesentlichen Einfluss auf den tatsächlichen Immobilienpreis in Deutschland haben:

• Art der Immobilie
• Zustand
• Gebäudetyp
• Parteien
• Standort
• Eigentumsstatus
• Energie-Effizienz
• Anzahl der Angebote in der Stadt

Energieausweis

Seit 2014 ist der Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie verpflichtend. Der Versuch, eine Immobilie ohne Energieausweis zu verkaufen, kann zu teuren Abmahnungen führen.

Der Energieausweis unterteilt sich in zwei Varianten.
01 Variante: Bedarfsausweis

Hierbei wird der Verbrauch geschätzt. Dies ist bei Neubauten und bei Immobilien die lange leer stehen notwendig.

02 Variante: Verbrauchsweis

Hier wird der Verbrauch der letzten 3 Jahren berücksichtigt.

Der Ausweis gibt die Art der Heizung, den Verbrauch, die Effizienzklasse, das Baujahr der Immobilie und weitere Daten an. Auf der Grundlage dieser Indikatoren wird die Energieeffizienz bemessen.

Wichtig beim Inserieren ist es die Energieausweisangeben aufzuführen. Weil sonst eine Abmahnung droht.

Berechnung der Fläche

Es wird in Bruttogeschossfläche, Wohnfläche und Nutzfläche unterschieden.

Die Gebäudegrundfläche umfasst alles, was zu einem Gebäude gehört.

Nutzfläche einer Immobilie sind Flächen, die für eine bestimmte Funktion gedacht sind. Beispielsweise Wohn-, Aufenthalt, Speiseräume, sowie Büroräume.

Der Wohnbereich Wohnfläche wird ausschließlich für Wohnräume, die Küche, Flure und Treppenhäuser innerhalb des Hauses oder der Wohnung verwendet. Balkone und Terrassen zählen bis zur Hälfte der Wohnfläche und zählen daher bis zu  ca. 50 % der Wohnfläche.

Die Berechnung basiert auf den aktuellen Gesetzen und Normen. Ein Fehler kostet den Verkäufer oder Vermieter eine Menge Geld. Es ist verboten, die Größe der Wohnfläche zu überschätzen, und eine Unterschätzung kann zu einem Wertverlust führen.

Grundriss

Der Grundriss des Hauses wird dem Bauherrn zunächst vom Bauunternehmer übergeben. Der Plan enthält notwendigerweise:

• Grundfläche der Räume,
• Wände,
• Schnitt (Anordnung der Fenster und Türen)
• Balkone und Terrassen.

Der Plan muss die Realität genau widerspiegeln. Wenn sich die Größe der Räume, Türen und Fenster seit der Renovierung geändert hat, sollte ein neuer Plan erstellt werden.

Lageplan

Zu jedem Gebäude in Deutschland gibt es einen Lageplan.

Die Zeichnung zeigt einen vollständigen Grundriss des Grundstücks, einschließlich der Nachbargrundstücke, Garagen und Parkplätze.

Ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch

Das Grundbuch besteht aus 4 Seite. Diese bestehen aus dem Bestandsverzeichnis, Abteilung 1, Abteilung 2 und Abteilung 3. Dieses Grundbuch kann beim Grundbuchamt (befindet sich im Amtsgericht in der Lage Ihrer Immobilie) oder über einen Notar beantragt werden.

Jede Seite hat ihre Funktion und gibt wichtige Informationen zu der Immobilie wieder.

Der Grundbuchauszug enthält Informationen über den Eigentümer des Grundstücks und die auf dem Grundstück eingetragenen Schulden, sowie vieles mehr.

Oft hat eine Immobilie mehrere Einträge im Grundbuch, z. B. eine Wohnung, eine Garage und ein Parkplatz – 3 verschiedene Einträge.

Andere Dokumente

Je nach Situation werden vor dem Verkauf noch weitere Papiere benötigt:

• Versicherungsverträge für die Immobilie,
• technische Beschreibung des Gebäudes,
• Mietvertrag
• eine Einladung zur nächsten Eigentümerversammlung,
• Vererbungsdokumente, wenn die Immobilie vererbt wird.

Vertragsabschluss zum Kauf einer Wohnung in Deutschland

Der Notar in Deutschland ist dafür verantwortlich, dass der Hauskaufvertrag aus Sicht des deutschen Rechts „sauber“ ist und keine „versteckten“ Tatsachen enthält, die einer der Vertragsparteien nicht klar sind.

Der Notar ist dem Käufer gegenüber dafür verantwortlich, dass sich der Verkäufer nicht als Betrüger entpuppt. Der Notar ist verpflichtet, den Vertrag in Anwesenheit des Verkäufers und des Käufers vorzulesen und Fragen zu beantworten, die sich auch bei jedem Absatz ergeben.

Der Notar schickt eine Abschrift des Vertrages an das Amtsgericht, in dem sich das Grundbuch befindet. Der Eigentumswechsel wird in das Grundbuch eingetragen. In diesem Buch sind die Eigentümer der Immobilien in dem Gebiet aufgeführt, für das das Amtsgericht zuständig ist, und die Schulden, die auf der Immobilie lasten in Form einer Hypothek oder Grundschuld (Abteilung 3).

Die Eintragung in das Grundbuch kostet Geld. Die Gebühr ist festgelegt und richtet sich nach den Gesetzen des Bundeslandes und der Stadt. Meist belaufen sich die Notar- und Gerichtskosten auf ca. 2% des Kaufpreises.

Die Einzelheiten des Kaufs werden dem Finanzamt gemeldet. Der Erwerb von Immobilien unterliegt in Deutschland der Grunderwerbssteuer.

Der Betrag beläuft sich auf 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland. Die Gebühr wird vom Käufer gezahlt, was beim Kauf einer Immobilie in Deutschland berücksichtigt werden muss.