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Steuern und Nebenkosten beim Immobilienverkauf

Der Verkauf eines Hauses ist leider nicht gratis. Bei einem Hausverkauf gibt es eine Menge zu organisieren. Für die Anbieter fallen dabei vielerorts zusätzliche Kosten an. Um keine Überraschungen bei den Nebenkosten zu erleben, ist es ratsam, sich beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung vorab einen Überblick über alle möglichen Nebenkosten zu verschaffen. Im vorliegenden Artikel wird ein Überblick über die Kosten gegeben, die dem Verkäufer bei jedem Immobilienverkauf entstehen, bzw. über diejenigen Kosten, die nur im Einzelfall und nicht bei jedem Hausverkauf auftreten.

Steuerfreie Veräußerung einer Immobilie

Befindet sich die Immobilie in Privatbesitz, besteht bei den meisten privaten Verkäufern eine gute Chance, dass sie keine Steuern auf den Verkaufserlös zu zahlen brauchen. Bei der Veräußerung eines Eigenheims fällt keine so genannte spekulative Steuer an, wenn man die Immobilie mindestens im Jahr der Veräußerung und in den beiden Jahren davor selbst genutzt hat oder wenn zwischen Kauf und Veräußerung mehr als zehn Jahre vergangen sind.

Wenn beim Verkauf eines Hauses Spekulationssteuer erhoben wird, hängt diese von der Gewinnhöhe und dem übrigen Erwerbseinkommen ab.

Rückzahlung der Hauptschuld

Im Allgemeinen wollen Erwerber eine Immobilie kaufen, die sie finanziell nicht belastet. Aus diesem Grund sind diese Kosten beim Verkauf eines Hauses auch fast immer als angefallen zu betrachten. Wechselt also die Immobilie den Eigentümer, sollte die zugrunde liegende Verpflichtung nicht im Grundbuch vermerkt werden.

Die Kosten für die Verkäufer ergeben sich in diesem Fall aus den Notargebühren und den von der zuständigen Behörde erhobenen Gebühren. Für die Erteilung einer Löschungsbewilligung darf die Bank keine Gebühr nehmen. Die Kosten sind unterschiedlich hoch, belaufen sich aber auf etwa 0,2 % der Hauptschuld.

Beim Verkauf eines Hauses lohnt es sich, mit dem Käufer über die Rückzahlung der Kreditsumme zu reden. Die Hauptschuld kann auch auf den künftigen Besitzer übertragen werden. Damit spart der Verkäufer die Löschungsgebühren und der neue Besitzer die Kosten für eine neue Hauptschuldeintragung. Dies setzt voraus, dass der künftige Besitzer einen Kredit bei derselben Bank wie der alte Besitzer haben möchte.

Die Kosten der Entschädigung für Zahlungsverzug

Will man den Kredit, den man zur Finanzierung der Immobilie aufnehmen musste, mit dem Verkaufserlös des Hauses frühzeitig zurückzahlen, wird die Bank eine Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung verlangen. Wie hoch diese Entschädigung ist, hängt von der verbleibenden Schuld ab. Bei Immobiliendarlehen ist die Höhe der Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung nicht gedeckt. Die Kalkulation hängt stark von den individuellen Merkmalen des jeweiligen Darlehens und der Zinshöhe ab. Selbstverständlich gilt diese Strafe nicht nur, wenn man sein Haus verkauft, sondern auch allgemein, wenn man sein Kredit vorzeitig abschließt.

Plant man nach dem Verkauf der Immobilie den Kauf einer neuen Immobilie, kann der Kredit auf die neue Immobilie umgeschrieben werden, wodurch die Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung umgangen wird. Auf diese Weise kann man sich die Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung sparen.

Gelegenheitskosten beim Verkauf eines Hauses

Gelegenheitskosten sind entgangene Einnahmen, die sich daraus ergeben, dass bestehende Geschäftsmöglichkeiten und Gelegenheiten zur Erhöhung des Verkaufspreises nicht wahrgenommen werden. Man sollte über die alternativen Kosten für den Verkauf der Wohnung nachdenken, insbesondere im Hinblick auf Reparaturen (Beseitigung von Mängeln) und Veräußerungsstrategien.

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Renovierung. Ein Objekt, das Mängel im Außenbereich aufweist, ist schwieriger zu verkaufen und erzielt daher einen niedrigeren Preis. Die Behebung von Mängeln erhöht den Verkaufspreis oft stärker als die Kosten für die Reparatur.

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Strategie und Preisgestaltung für den Verkauf. Die Strategie des Verkaufs beeinflusst maßgeblich den Verkaufswert eines Objekts. Eine gute Strategie umfasst eine Marktanalyse, die Kenntnis der Zielkunden, eine optimale Vermarktungsdauer, ein gut organisiertes Marketing und viele weitere Faktoren. Wenn alle diese Punkte beachtet werden, erfolgt eine korrekte Preisgestaltung. Professioneller Rat in dieser Phase bringt oft nicht nur finanzielle Vorteile, sondern auch eine große Arbeitserleichterung.

Der herkömmliche Weg wäre die Beauftragung eines Maklers. Die Maklergebühren beim Verkauf einer Immobilie sind meistens niedriger als der Gewinn.

Alternativkosten gibt es noch an einigen weiteren Punkten. Sie unterscheiden sich und sind oft schwer zu erkennen. Die meisten Hausverkäufer verfügen über kaum Erfahrungen und Übung in diesem Bereich, so dass der Verzicht auf die Beauftragung eines Maklers oft die größte Falle darstellt. Mit einer geschickten Verkaufsstrategie, der Kenntnis des Marktes und seiner Entwicklungen sowie einer gut organisierten Vermarktung gelingt es den Maklern normalerweise, einen sehr günstigen Preis zu erreichen. Wenn man eine Immobilie über einen Makler verkauft, bezahlt man diesen für seine Dienste bei der Vermittlungsleistung mit einer Provision für den Makler.

Aufteilung von Maklergebühren beim Verkauf einer Immobilie

Die Große Koalition hat sich beim sogenannten Wohnungsbaupaket 2020 darauf geeinigt, dass die Maklerprovision künftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird, da beide Parteien paritätisch von der Maklertätigkeit profitieren. Die Veränderungen gelten ab dem 23. Dezember 2020. Die Aufteilung der Maklerprovision zielt vor allem darauf ab, den Immobilienkäufern die zusätzlichen Kosten für den Kauf einer Immobilie zu erleichtern.