Was ändert sich 2025 für Immobilienbesitzer:innen?

Ein Überblick über zentrale Neuerungen – mit Unterstützung von Robert Eck, Eck-Immomanagement (Immobilienmakler in Siegburg, Bonn, Köln, Troisdorf)

Wer eine eigene Immobilie besitzt, sollte auf die wesentlichen Veränderungen im kommenden Jahr vorbereitet sein. Denn 2025 bringt sowohl im Bereich Marktpreise und Zinsen als auch bei gesetzlichen Vorgaben rund ums Bauen, Heizen und energetische Sanieren einige Neuerungen mit sich, die Grundstücks- und Hausbesitzer:innen betreffen. Im Folgenden findest du die wichtigsten Punkte im Überblick.

1. Immobilienpreise legen wieder zu

Nachdem die Preise am Wohnimmobilienmarkt rund zwei Jahre rückläufig waren, drehte sich der Wind im Verlauf des Jahres 2024 langsam in eine positivere Richtung. Laut dem ImmoScout24-Wohnbarometer für das dritte Quartal 2024 haben die Kontaktanfragen deutschlandweit zugenommen. Besonders ausgeprägt ist das Wachstum in den Großstädten, während das Umland leicht zulegte.

Herr Robert Eck, Geschäftsführer von Eck-Immomanagement, betont zudem den positiven Effekt durch weitere Zinssenkungen der EZB, der den Markt zusätzlich beflügele. In manchen Metropolregionen sei bereits eine Aufwärtstendenz bei den Angebotspreisen zu erkennen. Wer über einen Kauf nachdenke, sollte sich bewusst sein, dass sich das Preisniveau bei steigendem Nachfragedruck weiter festigen dürfte. Viele Marktakteure sehen daher das Ende der Talfahrt gekommen und vermuten, dass Werte künftig wieder spürbar anziehen.

2. Energieeffizienz als Preistreiber: Schere öffnet sich weiter

Während gut gedämmte Häuser oder energieoptimierte Wohnanlagen von der Preisentwicklung klar profitieren, geraten Objekte mit schwacher Energiebilanz zunehmend ins Hintertreffen. Immobilien mit eher niedrigen Energieeffizienzklassen – etwa D, E oder gar H – büßen in vielen Regionen an Wert ein, weil Käufer:innen hohe Betriebskosten oder kostspielige Sanierungen fürchten.

Schätzungen gehen davon aus, dass unsanierte Häuser in Zukunft mit Abschlägen bis zu 30 Prozent angeboten werden könnten, verglichen mit deutlich sparsameren Objekten derselben Größe und Lage. Ein Hauptgrund sind die steigenden Energiepreise, die den Vorteil einer effizienten Immobilie noch deutlicher hervortreten lassen. So hebt sich der CO₂-Preis für fossile Brennstoffe zum Jahreswechsel 2025 von 45 Euro auf 55 Euro pro Tonne an. Konkret bedeutet das:

Heizöl verteuert sich um 3,2 Cent je Liter.
Erdgas steigt um 0,24 Cent pro Kilowattstunde.

Darüber hinaus ziehen die Gasnetzentgelte an. Wer beispielsweise eine mit Gas beheizte Immobilie besitzt und pro Jahr 20.000 Kilowattstunden verbraucht, muss mit etwa 80 Euro Mehrkosten rechnen. Wer jetzt saniert oder ein Objekt mit guter Dämmung anbietet, hat somit klare Vorteile im Wettbewerb.

3. Bauzinsen: Seitwärtsbewegung nach leichtem Rückgang

Noch Mitte 2024 zeichnete sich ein leichter Abwärtstrend bei den Bauzinsen ab. Bis Dezember 2024 pendelte sich das Niveau für eine zehnjährige Zinsbindung in der Nähe von 3 Prozent ein. Für die ersten Monate 2025 wird eine Seitwärtsbewegung zwischen 3,0 und 3,5 Prozent erwartet. Allerdings sind auch kurzfristige Ausschläge denkbar, da politische Unwägbarkeiten – etwa das Ende der Ampel-Koalition, die neue US-Regierung unter Donald Trump, die Lage in der Ukraine oder die Krisenherde im Nahen Osten – erhebliche Folgen für die Konjunktur und damit für die Zinsmärkte haben können.

Die Vielzahl globaler Ereignisse macht langfristige Prognosen derzeit besonders schwer. Ein grundlegendes Bild kann nur die Beobachtung verschiedener Expertenmeinungen liefern. Wer im Jahr 2025 eine Finanzierung plant, sollte mögliche Zinsrisiken beachten und sich umfassend beraten lassen. Einen ausführlicheren Einblick in die aktuellen Einschätzungen geben Zinskommentare, die sich auf Wirtschaftsentwicklungen und EZB-Entscheidungen stützen.

4. Unsichere Zukunft staatlicher Förderprogramme

Seit dem „Regierungsbruch“ ist offen, wie es mit der Förderlandschaft der staatlichen KfW-Bank weitergeht. Zum momentanen Zeitpunkt existieren verschiedene
Programme, etwa:

Wohneigentum für Familien
Klimafreundlicher Neubau (seit 1. März 2024)
Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN) (seit 1. Oktober 2024)
Jung kauft Alt (seit 3. September 2024)
Energieeffiziente Sanierung

Die KfW betont, dass bereits bewilligte Förderungen selbstverständlich gültig bleiben und dass weiterhin Anträge eingereicht werden können. Doch angesichts eines möglicherweise vorläufigen Haushalts für das Jahr 2025 liegen die finalen Weichenstellungen für diese Programme noch im Dunkeln. In ihrer Stellungnahme
vom 27. November 2024 ließ die Förderbank verlauten, dass sie bisher keine konkreten Garantien zur Fortsetzung im kommenden Jahr geben könne. Für
Eigentümer:innen bedeutet das: Beim Planen größerer Bau- oder Sanierungsvorhaben muss man sich auf mögliche Änderungen der Förderkonditionen einstellen.

5. Reform der Grundsteuer: Meist höhere Abgaben

Die lange vorbereitete Reform der Grundsteuer ist in Kraft getreten und wird nun zu Beginn des Jahres 2025 erstmals landesweit angewendet. Dabei werden die Beträge anhand neuer Bewertungsgrundlagen und kommunaler Hebesätze berechnet. Das Resultat: In vielen Orten steigen die Belastungen für Grundstücks-und Hauseigentümer:innen zum Teil deutlich an.

Wichtig ist dabei, dass die Grundsteuer jährlich für das gesamte Kalenderjahr erhoben wird – entscheidend für die Zahlungspflicht ist das Eigentumsverhältnis zum 1. Januar. Wer also in diesem Jahr seine Immobilie verkauft, bleibt hinsichtlich der Grundsteuer weiterhin für das gesamte Jahr 2025 der Zahlungspflichtige. Das sollten Betroffene im Auge behalten, wenn sie ihre laufenden Kosten kalkulieren oder beim Verkauf verhandeln.

6. Ungewisse Zukunft des Heizungsgesetzes

Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), landläufig oft „Heizungsgesetz“ genannt, wurde Anfang 2024 eine schrittweise Umstellung auf klimafreundliche Heizungen eingeläutet. Für Bestandsgebäude gelten zum Teil längere Übergangsphasen, damit Eigentümer:innen ausreichend Zeit haben, ihre Systeme anzupassen. Allerdings könnte die Bundestagswahl 2025 für weitere Bewegung sorgen. Denkbar ist, dass bei einem Regierungswechsel die Regelungen grundlegend überarbeitet oder sogar aufgehoben werden.

So hat CDU-Chef Friedrich Merz bereits signalisiert, das Gesetz nach einem Wahlerfolg stark verändern zu wollen. Er betonte, dass man das Ziel der Klimaneutralität zwar verfolge, aber die Gesetzgebung „technologieoffener“ ausrichten wolle. Auch Klara Geywitz von der SPD hatte sich im Vorfeld dafür ausgesprochen, das Heizungsgesetz in weiten Teilen zu überarbeiten. Ob und wie schnell das geschieht, bleibt abzuwarten.

7. Pflicht zum Solardach: Ausweitung in mehreren Bundesländern

Parallel zu den Diskussionen um Heizsysteme setzen immer mehr Bundesländer auf eine Solardachpflicht, um den Ausbau erneuerbarer Energien zu beschleunigen. So führt Niedersachsen ab Jahresbeginn 2025 eine PV-Pflicht für Neubauten sowie für bestimmte Sanierungen ein. Einige Monate später, ab Mitte 2025, zieht Bremen mit einer ähnlichen Vorgabe nach.

In Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein gibt es dagegen zunächst nur eine Verpflichtung, wenn es um neu gebaute Wohnhäuser geht. Bayern setzt vorerst auf eine Empfehlung in Form einer sogenannten Soll-Vorschrift; sie rät zum Einbau von Photovoltaik, schreibt ihn aber nicht strikt vor. Wer plant, im Jahr 2025 neu zu bauen oder umfangreich zu modernisieren, sollte die regionalen Regelungen im Blick behalten, da Bußgelder oder Verzögerungen im Genehmigungsprozess drohen könnten, falls man die Vorgaben missachtet.

8. Kaminöfen: Neue Stufe des Verbots in Kraft

Seitdem die nächste Stufe der Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV) in Kraft getreten ist, gelten strengere Grenzwerte für ältere Feuerungsanlagen. Nach bereits erfolgten Beschränkungen für sehr alte Kamine sind nun Öfen betroffen, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 eingebaut wurden und bestimmte maximale Kohlenmonoxid- bzw. Feinstaubwerte überschreiten. Für diese Geräte gilt seit dem Jahreswechsel 2025 ein Betriebsverbot, sofern sie nicht nachgerüstet wurden.

Falls du vorhast, eine Immobilie mit Kaminofen zu erwerben, empfiehlt es sich, gezielt nachzufragen, ob dieser aktuell benutzt werden darf. In manchen Fällen sind technische Nachrüstungen oder Filterinstallationen möglich, um die Grenzwerte einzuhalten. So muss man nicht unbedingt auf das wärmende Flammenspiel im neuen Zuhause verzichten.

Fazit: Darauf sollten Immobilienbesitzer:innen achten

Ob steigende Immobilienpreise, mögliche Mehrkosten durch Grundsteuer, höhere Energiepreise oder das unklare Heizungsgesetz – das Jahr 2025 konfrontiert Eigentümer:innen mit vielen Aspekten, die ihren Geldbeutel oder ihre Entscheidungen unmittelbar beeinflussen könnten. Wer das eigene Objekt fit für die Zukunft halten möchte, sollte die aktuellen Entwicklungen beobachten, Pläne für mögliche Sanierungen schmieden und bei Bedarf rechtzeitig Fachleute konsultieren.

Falls du Fragen zur optimalen Vermarktung deiner Immobilie hast oder unsicher bist, welche Maßnahmen sich lohnen, hilft dir Robert Eck mit seinem Team von Eck-Immomanagement gerne weiter. Ob in Siegburg, Bonn, Köln oder Troisdorf – als erfahrene Immobilienmakler kennen wir die regionalen Märkte und unterstützen dich dabei, den besten Weg für dein Eigentum zu finden.

ECK-IMMOMANAGEMENT

Tel.: 02241-209 0003

E-Mail: info@roberteck.de

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